こんにちは、八王子・多摩で会計事務所をやっている税理士の古川顕史です。

相続では要件を満たすことで相続税額を控除できる特例が設けられています。「小規模宅地等の特例」もそんな特例の一つで、土地の評価額を最大で8割も減額できます。

1億円の土地であれば、評価額は2,000万円となるので、節税としてはかなりの効果となります。（ただし、その分要件も厳しくなっています。）

この小規模宅地等の特例はその土地が居住用か事業用かなど、利用状況によって要件が変わります。

最も多いのは居住用地のケースですが、この場合、故人が老人ホームに入居していた場合も条件次第で小規模宅地等の特例を使えるのです。

【小規模宅地等の特例とは】

小規模宅地等の特例は、故人(被相続人)が住んでいた土地・事業利用していた土地・第三者に貸していた土地について、一定の要件を満たす方が土地相続した場合、最大80％も評価額を減額できる制度です。

土地の利用状況によって、減額の幅や上限面積は異なります。

この特例ができた背景としては、故人の土地に相続税が満額課税されれば、それを引き継ぐ相続人に負担がかかり、居住地を失ったり、事業をストップしたりする可能性があります。

相続人の生活を守るためにも小規模宅地等の特例という控除制度ができたのです。ただし、大幅に相続評価額を下げられる分、適用するための要件も細かく設定されています。減額するには、厳しい要件をクリアしなければなりません。

なお、対象となるのは土地のみで、建物は対象に含まれません。

【制度の要件】

（１）宅地について

対象の土地は下記の三つです。

• 特定居住用宅地…住宅として使っていた土地
• 特定事業用宅地…事業で使っていた土地
• 貸付事業用宅地…賃貸していた土地

別荘として都度利用していただけでは特例を受けられません。
なお、それぞれの利用状況に応じて土地要件が変わります。

特定居住用宅地の場合だと故人もしくは生計を一にする親族が住んでいた土地でなければなりません。

土地の取得者は下記のいずれかに該当しなければなりません。

• ・配偶者が土地を相続
• ・同居人が土地を相続
• ・配偶者も同居人もいない場合、3年間借家住まいの相続人が取得（家なき子特例）

生計を一にする親族が住んでいた土地の場合、家なき子特例は適用されません。

特定事業用宅地の場合、相続開始前からその土地で事業をしており、かつ相続税の申告終了まで継続して利用する必要があります。

貸付事業用宅地は相続の前から土地の貸付を行っていて、こちらも相続税の申告終了まで貸付を行う必要があります。

（２）面積

対象となる土地面積は用途ごとに上限が決められています。

• ・特定居住用宅地の上限面積…330㎡
• ・特定事業用宅地の上限面積…400㎡
• ・貸付事業用宅地の上限面積…200㎡

上限を超える面積である場合、上限面積分だけ評価額が下がります。

（３）評価額の減額率

• ・特定居住用宅地の評価額…80%減額
• ・特定事業用宅地の評価額…80%減額
• ・貸付事業用宅地の評価額…50%減額

貸付事業用宅地の減額の値が他と比べて少ないですが、そもそもの評価額計算に控除があるので、小規模宅地の特例と合わせて使えば相続税は大幅に下がるため安心してください。

【老人ホームに入所していても適用可能】

小規模宅地等の特例の特例は特定居住用宅地で申請する場合、故人もしくは生計を一にする親族が住んでいた土地でなければなりません。

故人が住んでいた場合を考えると、老人ホームに入居していたケースもあります。

ここは判断に迷うところですが、被相続人が老人ホームに入所されていても、一定要件を満たせば小規模宅地等の特例が使えます。

まずは故人の条件について以下があります。

• ・要介護認定もしくは要支援認定を受けている
• ・老人福祉法等に規定する老人ホーム等に入所していたこと
• ・入所後に自宅を他人に貸したりしていない

老人ホームへ入居するのであれば、要介護・要支援認定を受けていることが前提となります。健康な状態で入居していた場合、特例の適用は受けられません。

老人ホームも老人福祉法や介護保険法に規定される施設でなければなりません。もし、無許可営業の老人ホームだった場合は、適用外です。

そして、老人ホーム入所後に、空家にしている建物を事業や賃貸に供していないこと。これは、該当の土地を事業用や貸付用として利用してしまうと、特定居住用宅地として認められなくなるからです。

【小規模宅地等の特例が使える4ケース】

①自宅に夫婦で住んでおり、夫が老人ホームに入所。妻はその後も引き続き住んでいた。

• ・配偶者が相続で住宅を相続する場合、小規模宅地等の特例が適用可能
• ・配偶者には申告期限までの継続要件なし

②自宅には父親と子供が住んでおり、父親が老人ホームに入所後。同居人の子供が引き続き居住。

• 
・同居していた子供が自宅を相続する場合、小規模宅地等の特例が適用可能
• ・ただし、相続した自宅に相続税の申告期限まで所有及び居住し続ける必要あり

③自宅には夫婦で住んでいたが、二人とも老人ホームに入所後。自宅は空き家に。

• ・相続で配偶者が空き家を相続すれば、特例が問題なく使えます。

④父親が自宅に住んでいたが老人ホームに入所。自宅は空き家となった。

• ・別居している親族の「家なき子」が相続する場合、小規模宅地等の特例が使える
• ・家なき子とは、相続日前3年以内に故人もしくはその配偶者の所有家屋に住んだことのない相続人

【入所していた場合の添付書類】

故人が老人ホームに入所していたら、特例適用のために、小規模宅地等の特例適用の添付書類に加えて、以下の書類も添付して提出します。

• ・死亡日以後に作成された被相続人の戸籍の附票の写し
• ・介護保険の被保険者証の写し、障害福祉サービス受給者証の写しなど、被相続人の要介護認定・要支援認定等の事実を証明する書類
• ・老人ホームの入所契約書など、施設の名称、所在地等が記載された書類

【相続税で悩んだら古川会計事務所・八王子相続サポートセンターまで】

小規模宅地等の特例はかなり要件が細かく複雑な控除制度です。ご自身で調べて手続きをするのは大変なので、是非専門の税理士を頼ってください。

相続税対策がしたい等、相続税についてのお悩み・ご相談がありましたら、八王子・多摩の古川会計事務所・八王子相続サポートセンターへお気軽にお問い合わせください。

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