こんにちは、八王子・多摩で会計事務所をやっている税理士の古川顕史です。

不動産は現金と比較すると分割が簡単ではありません。そのため、相続財産に不動産が含まれる場合は遺産分割協議に影響します。

ただ、遺産分割の方法も一つではないので、方法によっては不動産でも公平に分けることができます。

換価分割は、公平性のある分割方法です。これは遺産を現金化した後で相続人に分ける方法なので、不動産であっても、公平に相続人同士で分配が可能となります。

ただし、換価分割にもデメリットがあります。

【換価分割とは】

遺産の分割は大きく分けて「換価分割」「代償分割」「現物分割」「共有分割」と四つの方法があります。

遺言書がない場合（あったとしても財産の分割方法が指定されていない場合）、財産分割の方法や配分は遺産分割協議で話し合うことになります。

最終決定には相続人全員の合意を得なければなりません。

上に挙げた方法のうち、換価分割とは財産を売却し、現金化してから分けるといった分割方法です。

不動産を現金化するため、「納税資金が確保できる」「現物では分割しにくい不動産等を公平に分けられる」という利点があります。

【換価分割のメリット】

（１）納税の資金を用意できる

換価分割は不動産を現金化するため、納税資金を用意できます。

相続税の納付は現金での支払いが原則です。相続財産が不動産しかなく、現金が少ないといった場合、相続税の支払いが遺族にとって大きな負担となるケースもあります。

換価分割は遺産分割の過程で財産を現金化するため、納税資金を確保できます。

（２）公平な遺産分割ができる

財産を現金化するために、相続人同士で財産を1円単位で分配することで、公正な分配を確保できます。

（３）不要な不動産を手放せる

活用する予定のない土地や建物を相続した場合、固定資産税や維持管理費がかかります。使わない以上、それらは無駄な負担金になります。

相続後に一切活用しない不動産であれば、換価分割によって処分してしまう方が良いでしょう。

【デメリット】

（１）財産を売却する必要がある

換価分割では、財産を一度現金化する必要があります。そのため、不動産をそのまま残すことや、活用することは不可能です。

また、売却の価格が希望した価格で売れる保証もありません。

利用価値があまりない土地の場合、相続税の納付期限までに売れずに、納税資金が用意できない場合もあります。

（２）売却で税金などがかかる

不動産の売却については、手数料などの諸々の費用に加えて税金が発生する可能性があります。

まず、不動産売却に不動産仲介業者を利用した場合は、仲介手数料等がかかります。

また、不動産の売却価格から利益がでれば課税所得として所得税の対象になってしまいます。譲渡所得税が生じれば、換価後の現金を受け取った相続人全員が確定申告をする必要があり、同時に住民税も増額となります。

【換価分割は遺言書でも指定できる】

相続不動産の換価分割を遺言者が遺言書で指定することも可能です。

遺言書で換価分割を指定し、換価代金を相続人または受遺者に遺贈することを清算型遺贈といいます。

清算型遺贈を指定するには、「不動産を売る旨」、「売却金を遺贈する相手」を書いておきます。不動産情報は誰が見てもそれを特定できるように書いておくことが大切です。

売却金は法定相続人全員に渡すのであれば、金額の割合を書いておくと良いでしょう。

なお、清算型遺贈では不動産だけでなく、車や骨董品といった動産、株式や債券などの有価証券などについても指定が可能です。また、渡す相手も自由です。法定相続人以外の方を指定しても構いません。

【相続登記を忘れずに】

換価分割をするには、不動産の売却をしなければならないので、相続登記が必須となります。不動産の名義は、「被相続人→相続人（売主）→買主」という流れで移っていきます。これは実体的な所有権の動きと同一です。

所有者死亡後に相続によって相続人に所有権が移り、売却によって更に買主に所有権が移転することになります。よって、最終的には買主が名義を取得することで換価分割は終了となります。

こう見ると、最後の買主が名義取得すれば済むわけだから、わざわざ中間の相続人名義を経由する必要がないように思えますが、登記手続きでは、中間の所有権移転の省略は許されません。

登記簿には実体的な所有権の動きを正確に公示する目的があるため、登記手続き上省略せずに、しっかりと相続登記を申請して、売却する必要があります。

【相続税等、相続に関する相談は八王子相続サポートセンターへ】

換価分割は最終的に現金で分割を行うので、公平性の高い分割方法です。

ただし、財産がすぐに現金化できる保証もありませんし、希望額で売れるとも限りません。また売却に際して手間や費用もかかるので、これらのデメリットを踏まえた上で、選択するべきでしょう。

相続についてのお悩み・ご相談がありましたら、八王子・多摩の古川会計事務所・八王子相続サポートセンターへお気軽にお問い合わせください。

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