借地の相続【 相続税 評価 】

– 借地も 相続税 がかかります –

不動産相続

こんにちは、八王子・多摩で会計事務所をやっている税理士の古川顕史です。

親が住んでいた自宅の土地が借地であったという場合もあります。実際、土地が借地であるケースは多いのです。

故人が所有していた建物の土地が借地であった場合、相続では建物と共に借地も相続人が引き継ぐことになります。

借地も相続不動産となるので、相続税の課税対象です。そのため、適切な相続税評価を行わなければなりません。
 

【借地権について】

(1)借地権とは

土地を借りているというのは、「借地権」を持っていることです。借地権は第三者が所有する土地を、地代を支払って借りる権利です。

所有権を有しているわけではないので、土地の利用や管理は可能ですが、売ったりなどはできません。(所有者との契約にもよりますが、土地の賃貸は地主の許諾があればできる場合があります。)

(2)借地権割合とは

借地権割合は、その土地の権利について借地がいくらを占めているかを示すものです。

数値は地域特性や借地事情によって変わりますが、一般に、地価が高ければ、借地権割合も高いとされています。
 

【借地権も相続できる】

前述したように借地権とは、第三者所有の土地を、地代を払って借りる権利です。地主と借主が「賃貸借契約」を結ぶことによって成立し、借地権は借主固有の財産でもあります。よって、相続財産としても当然に引き継がれる権利であり、相続が開始されれば相続人が取得します

相続での引き継ぎに際して、あれこれと要求してくる地主もいますが、前提として地主からの承諾を得る必要はありません。

ただし、借地権を地主に無断で譲渡する場合、その行為は原則として、契約の解除事由になります。そのため、借地を相続人以外の第三者へ遺贈する場合には、地主の承諾を要します。

承諾は、借地上の建物の登記名義を移す前、もしくは建物引渡しの前に、もらっておきましょう。遺言者が亡くなる前でも承諾をもらっても大丈夫です。
 

【事前に確認しておくべきこと】

借地の契約は長期の場合が多いため、契約が何十年も前でその内容がわからないまま相続となるケースも多いでしょう。よって、登記や契約内容の詳細を事前に確認するべきです。

地主にも連絡をとり、契約期間はいつまでなのか、更新するタイミングなど、契約内容を明らかにしておくとよいでしょう。

また、不動産の相続では相続登記が必要になるので、最寄りの法務局で、登記簿謄本を確認しておきましょう。もし、借地に建つ建物名義が、先代名義のまま変更されていない場合は、借地権を主張することが難しくなります。

手間はかかりますが登記内容は必ず確認し、新しい所有者名義に変更しておきましょう。
 

【借地権割合の調べ方】

借地権も相続財産なので、相続税の課税対象となります。よって、適切な相続税評価をしなければなりません。

借地権の相続税評価は、「土地の自用地評価額×借地権割合」で算出します。

自用地評価額…借地権がない前提の土地評価額
借地権割合…不動産の路線価と同じように、国税庁のホームページに数値が記載されています

参考:国税庁ホームページ 路線価図・評価倍率表

 
借地権の評価額が高額の場合、想定外に高い相続税が課されてしまうこともあります。
そのため、高額の借地権の相続が予定されているなら、できるだけ早い段階から、納税対策をとっておきましょう。

相続税の申告と納付は、相続発生を知った時から10ヶ月以内に行わなければなりません。遅れれば、ペナルティとして追加の税金が課されるので注意しましょう
 

【土地の相続税評価については税理士に相談】

借地の相続税評価は、国税庁ホームページの路線価と借地権割合を調べれば、ある程度の金額は分かります。

しかし、土地評価は「奥行き」や「間口」の他に「角地かどうか」といった要素を考慮した上で金額を決めます。知識のない方が計算をしてしまうと、土地を高く見積もり過ぎて相続税を多く支払うことになる場合があります。また、逆に少なく見積りすぎた結果、過少申告加算税を取られる可能性もあります。

土地だけでなく不動産の相続税評価はとても複雑であり、税理士でも、実績や経験が少ない人ならば適切な評価はできません。

よって、不動産が相続財産に含まれる場合は、できる限り不動産の相続税評価に詳しい税理士に相談した方が良いでしょう。正確な評価額を計算するのはもちろん、様々な節税方法を提案したり、相続税申告を代行することも可能なので、メリットは多いといえます。
 

【相続についてのご相談は八王子相続サポートセンターへ】

相続についてのお悩み・ご相談がありましたら、八王子・多摩の古川会計事務所・八王子相続サポートセンターへお気軽にお問い合わせください。

60余年の豊富な実績を持つ税理士が親切・丁寧に対応いたします。

投稿者: 古川顕史(公認会計士・税理士)

八王子相続サポートセンター センター長。 公認会計士・税理士。 早稲田大学商学部卒業 あずさ監査法人退社後、古川会計事務所入所。 八王子相続サポートセンター所長 相続税対策(納税予測、資産組替シミュレーション等)立案多数。