相続した不動産が事故物件かどうかの判断基準

こんにちは、八王子・多摩で会計事務所をやっている税理士の古川顕史です。

事故物件の相続

世の中にはいわゆるワケ有りである「事故物件」が存在します。事故物件とは、一般的に殺人事件や孤独死のような特別な事情がある物件を指します。

一般的なものと比べると売却が難しく、長期間売れ残ることもあります。そのため、相続した不動産がそのような物件に該当していると非常に厄介です。

では、事故物件とはどんなものなのか、どうやって判断すれば良いのか、この記事で解説いたしますので、是非ご一読ください。
 

【事故物件とは】

事故物件とは簡単に言えば、買い手側にとって避けたい事情のある物件です。

大半は、部屋で自殺や殺人事件があった・老人が孤独死をして数日経った等、「心理的に好ましくないもの」が該当しますが、他にも「物件自体に欠陥があるもの」「法律制限に引っかかるもの」があります。

(1)心理的瑕疵物件

  • ・自殺や殺人等で死亡者がでた
  • ・孤独死があり、数日経っている
  • ・近隣に暴力団事務所がある
  • 
・近隣にゴミ処理場や産廃施設処理場などがある

(2)物理的瑕疵物件(欠陥がある物件)

  • ・シロアリ被害が激しい
  • 
・雨漏りや水漏れがある
  • ・地盤沈下などが原因で部屋が傾いている
  • ・基礎部分にヒビが入っている

(3)法律的瑕疵物件

  • ・都市計画の予定地で建築制限がある
  • 
・接道義務を満たしていないため再建築不可
  • ・既存不適格物件

 

【事故物件自体の定義は曖昧】

実は事故物件についての定義は曖昧で、きちんとしたルールも存在しません

買い手側や借りる側にとって、取引をためらうような事情があれば事故物件に該当しますが、感じ方や捉え方は人によって異なるので、法定が難しいのです。

つまり、事故物件に当たるかどうかはケースごとに検討するしかないのです。

明確な線引きはないものの、部屋で異常死があった場合は、当然事故物件です。また、病死や自然死であっても死後数日が経過すれば腐敗が進むので、これも事故物件となります。

逆に病死や自然死で家族に看取られて亡くなった場合は事故物件には該当しません。

実際、不動産会社では顧客とのトラブル防止のために独自の判断基準を設けて、事故物件を管理します。その基準は過去の判例などを参考に作られています。
 

【多くの場合、売却にマイナスとなる】

ケースによって変わりますが、大抵の場合、事故物件は買い手がなかなかつかなかったり、通常物件よりも売却価格が下落します

よって、相続する不動産が事故物件に該当する場合は、想定よりも安くなるという認識をあらかじめ持っておいた方が良いでしょう。
 

【事故物件でも相続税の支払いが必要】

事故物件であっても、相続を行えば相続税の支払い義務が発生します。

ただし、前述したとおり売却価格が通常物件より低く見られるので、ケースによっては相続税が安くなることもあります。相続不動産では「利用価値が著しく低下した」と判断されるものには、相続財産評価が10%程減額されるからです。

しかし、減額が認められるかどうかは税務署との個別相談になるため、一概には言えません。詳しくは不動産に強い相続専門の税理士に相談しましょう。
 

【相続税対策や相続手続きのお悩み】

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