配偶者居住権の注意点

こんにちは、八王子・多摩で会計事務所をやっている税理士の古川顕史です。

配偶者居住権

前回、今年4月から施行となった「配偶者居住権」のポイントについて説明しました。

 
配偶者居住権とは、被相続人所有の建物に住んでいた配偶者について、原則、家賃などを払わずに住み続けられる権利です。

同制度の活用で、配偶者が遺産分割によって住宅を失わないこと、相続後の資金を確保できる等のメリットを受けられます。ただし、活用する際の注意点もあります

本コラムでは、これらの注意点について詳しく解説いたします。
同制度を検討している方は是非参考にしてください。
 

【配偶者居住権の注意点】

(1)登記が必須

短期の配偶者居住権には必要ありませんが、長期の配偶者居住権を活用する場合は登記を備えるべきです。

配偶者居住権はただ住んでいるだけでは、所有者以外に保有権利を主張することができません。要するに、登記をしないと所有者が勝手に住宅を売る可能性があります

売却で所有者が入れ替わると、新しい所有者には配偶者居住権を主張できないので、配偶者は立ち退かなければなりません。勝手に売却をした元々の所有者には、不法行為として賠償請求を行えますが、元の住む場所を失ってしまいます。
 

(2)建物を自由に使えるわけではない

配偶者居住権は建物に住む(使う)権利ですが、好き勝手に使えるわけではありません。

使用には「善良な管理者の注意義務」を負うことになります。つまり、丁寧に住むことが求められます。

外壁の塗装といった特別な修繕工事を行うこと、一部のスペースを第三者に貸し出すこと等は、所有者の承諾がないとできません。
 

(3)他人に譲ることはできない

配偶者居住権は特有の権利であり、他人に譲渡することは不可能です。

あくまで、相続後における配偶者の生活保障のために設けられた権利のため、第三者がその権利を行使すると、制限を受ける所有者との間に不公平性が生じます。
 

(4)相続財産としてカウントされる

配偶者居住権には財産価値があるため、相続税の課税対象になります

相続税を支払う必要があるので、財産的価値は勝手に決められるものではなくルールに従って決定します。

この評価方法は次章で解説いたします。
 

【配偶者居住権の評価方法】

(1)建物

配偶者居住権の建物の評価額は以下の式で算出します。

配偶者居住権評価額=建物時価-建物時価×(残存耐用年数-存続年数)÷残存耐用年数×存続年数に応じた民法法定利率による複利現価率

 
建物の時価=固定資産税評価額となります。各市区町村の役場から毎年送付される固定資産税課税明細書で確認することができます。

残存耐用年数は法定耐用年数を1.5倍にした年数から経過年数を差し引いたものです。法定耐用年数は対象となる建物の構造で変わってきます。

存続年数は配偶者居住権の設定年数です。配偶者の終身まで期間を設定するなら年齢と性別に応じた平均余命年数が存続年数となります。

民法法定利率は配偶者居住権の適用と同日の2020年4月1日から変動制となり、最初は3%です。
複利現価率は国税庁ホームページに掲載されている複利表を参照します。

★参考記事:国税庁HP 複利表

 

(2)敷地

建物を使用することで必然的にその敷地の利用もするので、配偶者居住権の評価では敷地使用権も算出する必要があります。

敷地使用権の算出方法は下記の通りです。

敷地使用権評価額=土地等の時価-土地等の時価×存続年数に応じた民法法定利率による複利現価率

 
土地の時価は従来の土地の相続税評価額算出方法である「路線価方式」もしくは「倍率方式」で計算します。

路線価とは、都市部の土地について国税庁が設定した価格です。地方や郊外では路線価の設定がされていないので、倍率方式を用いて評価します。
 

【相続手続きに関するお悩みやご相談】

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