こんにちは、八王子・多摩で会計事務所をやっている税理士の古川顕史です。

相続不動産を取得する場合、状況によっては複数あるいは全員で共有名義とするケースもあるでしょう。

共有での分割は、分けにくい不動産を公平に分けられるというメリットはありますが、デメリット部分が多く、後々のリスクも考えるとあまりおすすめではありません。

【不動産の分割方法】

不動産の分割方法には下記の４つがあります。

• 現物分割：分割せずに不動産をそのままの状態で特定の相続人が相続する
• 換価分割：不動産を売却して、その利益を分配する
• 代償分割：特定の相続人が不動産を相続して、取得人から他の相続人に現金等を与える
• 共有分割：一つの不動産を複数の相続人が共同で所有する

そのままの状態で相続する現物分割は単純かつ明確ですが、不動産と現金・預貯金等の価値は必ずしも一致しないため、やや不公平感があります。

換価分割は現金に換えてから分配するので公平性はありますが、売却による税金や手数料が発生します。

代償分割は最終的に金銭で分配するため、細かい調整が可能で不公平感は無くなりますが、代償の金銭を支払う資力を要します。

【共有分割が引き起こす問題】

（１）相続分が細分化されてしまう

共有者が亡くなって、相続が発生すると共有持分はさらに細分化されます。

共有者が増えて、持分が細かくなっていくと「誰がどのくらいの持分を保有しているか」わからなくなり、誰も処分ができなくなる可能性があります。

（２）売却や貸し出しが困難となる

所有者が複数の場合、不動産売却には名義者全員の同意が必要です。もし、共同所有者が遠方に住んでいたり、売却に協力的でない場合は、同意を得るのに時間がかかってしまいます。

なお、第三者に貸す場合も他の共有持分の過半数の同意が必要です。

共有の不動産を活用するには話し合いをきっちりした上で、足並みを揃える必要があるので、大変手間がかかります。

（３）単独所有とすることも困難

共同所有として相続した後、単独所有に変える場合も、共同所有者全員の同意が必要です。

この場合、遺産分割協議を再度やり直すことにもなり相当な手間がかかります。

「誰の名義にするのか」「失った持分の肩代わりをどうするか」「そもそも売却した方が良いのではないか」等、ここでも複数の利害関係人がいる場合は意見がまとまらない可能性の方が大きいでしょう。

【不動産共有のメリット】

共有相続におけるメリットは、遺産を公平に分配できる点です。相続財産は分割が難しいですが、共有すれば平等な遺産分割をすることができます。

2つ目は、賃貸物件などの家賃収入についても平等に分けることができる点です。（持分に応じて賃貸収入は取得されることになります。）

公平という観点で言えば、共有分割にメリットがありますが、先にあげたデメリットを考慮すると、あまり良いものとも言えないでしょう。

【共有はとりあえず避けるべき】

遺産相続をするとき、遺産分割協議の際に相続人同士の意見がまとまらないからといって「とりあえず共有」にするケースがありますが、これは避けるべきでしょう。

相続不動産の分割においては、まず現物分割を検討します。これは後の名義変更申請等が単独でできるため、余計な手間がかかりません。現物分割で不公平になってしまうのであれば、代償分割を検討しましょう。ただし、代償金を払うだけの資力が必要です。

もし、代償金を払うだけの資力が取得人にないのであれば、換価分割を選択します。しかし、こちらも売却に時間がかかる可能性がありますので、その点は留意してください。

現物分割・代償分割・換価分割にもそれぞれ多少のデメリット部分はありますが、それでも共有分割のデメリットを考慮すれば、マシであると言えます。

お伝えしてきたように、共有相続した不動産はそのままにしておくと、さまざまなトラブルの原因になりかねません。後の手続き負担も増えてしまうので、その点がお勧めできないのです。

遺産分割協議で合意が取れず揉めるようなケースであれば、家庭裁判所で遺産分割調停を申し立てて、遺産分割を進めるという方法もあります。

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