相続した不動産の売却について

こんにちは、八王子・多摩で会計事務所をやっている税理士の古川顕史です。

相続不動産

相続で取得した土地や建物について、ご自身や家族が住まわれたり、賃貸用物件にリフォームするのであれば問題ありませんが、全く利用しない場合は売却してしまう方が良いでしょう。

何故なら、不動産は所有しているだけで固定資産税や都市計画税などの税金が発生しますし、老朽化した建物が倒壊して近隣トラブルを起こす可能性もあるからです。

本記事では、相続した不動産を売却するための流れや注意点についてお伝えしていきます。
 

【不動産の分割方法に注意する】

遺言書がない場合、相続不動産の分割方法を遺産分割協議にて話し合うことになります。不動産の分割方法には下記の4つがありますが、売却を行うのであれば、お勧めは「換価分割」です。

①現物分割

・不動産をそのままの状態で相続するのでもっとも単純で明確な分割方法
・相続人全員が納得するのであればスムーズに遺産分割が進む

 
②代償分割

・相続人の一人(もしくは数人)に法定相続分を超える財産を相続させ、超えた分の代償として他の相続人に金銭を渡す方法
・最終的に金銭で分配が行われるので細かい調整が可能、不公平感は少ない
・代償の金銭を支払う相続人はある程度の資力が必要

 
③換価分割

・代表者が売却してから他の相続人と売却したお金を分割する方法
・代表者一人の名義で相続登記を行うので売却に関する手続きが簡単
・分配の公平性が最も高い

 
④共有分割

・複数の相続人が持分を決めて不動産を共有する方法
・共有名義となるため不動産売却時に、他の相続人の同意が必要
・相続人が増えると土地の管理や処分について意見の収集がつきづらくなっていく

 

【相続登記を行う】

相続登記とは、不動産の登記名義を被相続人から相続人へ変更する手続きです。この相続登記はしなくても罰則はありませんが、下記のようなトラブルが起きる可能性が高くなります。

  • ・共同相続人の一人に借金があって、債権者が相続財産である不動産を差し押さえてしまう
  • ・世代を跨ぐことで相続人の数が膨大になって権利関係が複雑化する
  • ・売却時に時間がかかり、売りたい時に売れなくなってしまう

相続登記は第三者に対して不動産所有を証明できる行為です。あらゆる事態に備えるためにも早めに済ませておきましょう。

尚、近年中に義務化される動きもあるので注意しましょう。

 

【不動産に問題がないか確認】

例えば、相続不動産が「事故物件」にあたる場合は、売却時の手順が異なります。

事故物件とは、心理的瑕疵のある物件のことで、過去に人が死亡するなどの事件や事故があり、心理的に抵抗を感じてしまうものが該当します。

このような不動産は契約時に所有者から購入希望者へ情報を伝える義務(告知義務)があります。これは宅地建物取引業法によって決められているルールです。

もし、告知を怠って契約を行ってしまうと、後々トラブルになり、訴訟沙汰になってしまう可能性も高くなります

 

【契約から売却まで】

売却については一般的な不動産の流れとほぼ同じです。専門業者に依頼して、不動産査定から契約・決済・引き渡しを行います。

事故物件については、購入希望者を探してもらう仲介よりも、業者に直接買い取ってもらう方が早期に物件を処理できるのでお勧めです。

換価分割によって、遺産分割をしている場合は、売却後に相続人全員に分配を行いましょう。
 

【不動産相続など相続手続きのお悩み】

不動産の相続など相続手続きに関するお悩み・ご相談がありましたら、八王子・多摩の古川会計事務所・八王子相続サポートセンターへお気軽にお問い合わせください。

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