相続 した農地は自由に転用できない?

農地は 他の 相続 不動産と違い、勝手に売ったり転用したりできません。

農地相続

こんにちは、八王子・多摩で会計事務所をやっている税理士の古川顕史です。

故人が農地を所有していた場合、相続人の誰かがその土地を引き継ぐことになります。

ただし、農地は普通の土地と、扱いが異なります。普通の土地であれば、、売却しようが土地の上にマンションを建てようが、相続した方の自由です。

しかし、農地の場合、農業以外の用途に使用するには、事前に許可が必要となります。農地は、国の食糧政策の基礎となるもののため、国によって売買や転用に関して制約が課されているのです。
 

【農地相続の基本】

普通の土地であれば、その土地を引き継ぐ方が名義変更(相続登記)をすれば手続きは完了しますが、農地の場合は、農業委員会への届出も必要です。

農業委員会への届出には期限が設けられており、「相続を知った日から10ヶ月以内」です。期限を過ぎると、「10万円以下の過料」に科される場合もあるので、早めに行ってください

流れとしては法務局での相続登記の後に、農業委員会への届出をします。

農地の相続登記は、農地のエリアを管轄している法務局でできるので、登記申請書に必要書類を沿えて提出しましょう。

農業委員会への届け出には「農地法の規定による届出書」と「相続登記後の登記事項証明書」が必要です。管轄の農業委員会がわからない場合は、役所に問い合わせましょう。

また、農地を相続したら相続税がかかる可能性もあるので、適切な評価方法を用いて価格を算出します。農地の評価方法は農地の種類によって違うので注意が必要です。

詳しい計算方法はこちらを参考にしてください。

 
評価額の計算が難しい場合は、税理士に依頼して申告を代行してもらった方が安心です。
 

【農地の転用には許可がいる】

農地は食糧供給の基盤であるため、国の政策により保護されています。よって、農地の転用や売却に関しては、農地法という法律により、制限されています。

農地を転用したい場合は、農業委員会に申請し、都道府県知事もしくは指定市町村長の許可を取得します。農地の規模が4haを超えるなら、農林水産大臣(地方農業局長)の許可が必要です。

なお、転用ができる土地は以下の2種類に限られています。

  • 第2種農地…生産力が高くなく、市街地近郊(鉄道の駅が500m以内)にあり、市街地として発展が見込める農地
  • 第3種農地…鉄道の駅や官公庁、インターチェンジ等から300m以内にあり、市街地化傾向がある農地

これ以外の農地の場合、農業用の施設を作る場合や集落接続の住宅等を作るために転用する場合など、限定的な場合のみでしか転用が認められません。

転用できない農地には以下があるので覚えておきましょう。

  • 農用地区域内農地(生産性の高い農地であり、他の用途に変えるのは厳しく制限されている)
  • 甲種農地(市街化調整区域内にある生産性の高い農地)
  • 第1種農地(10ha以上の集団農地や、農業公共投資の対象となっている農地、生産性の高い農地)

【転用の手続きの流れ】

転用許可の流れは以下の通りです。

  • 
・農業委員会に申請書を提出
  • ・農業委員会は、意見を付して都道府県知事又は指定市町村長に送付
  • ・申請者に許可通知

手続きで必要となる書類は、以下の3つです。

  • ・転用予定農地の登記簿謄本(登記事項証明書)
  • ・転用予定農地の公図
  • ・転用予定農地の図面(農地位置や近隣状況が確認できるもの)

他に必要な書類については、農地転用の内容によって変わってきます。そのため、事前に管轄の農業委員会に確認しておきましょう。
 

【農地を売却するには】

農地は自由に売買できません。原則として、一定の要件を満たした農家にしか売れないため、買い手を見つけるのは大変です。

こちらも転用と同じく、農業委員会の許可取得など、複雑な手続きが必要となります。
 

【農地の相続について前もって検討しておく】

農地は普通の土地とは違うので、農業を継ぐ気がない方が引き継いでしまうと、相続後に大変な思いをすることとなります。

農地は一度相続してしまうと、手放したいと思っても簡単には手放せない場合があります。そのあため、誰が引き継ぐのか土地をどうするか、前もって検討しておきましょう。
 

【相続に関してのお悩みは八王子相続サポートセンターへ】

相続についてのお悩み・ご相談がありましたら、八王子・多摩の古川会計事務所・八王子相続サポートセンターへお気軽にお問い合わせください。

60余年の豊富な実績を持つ税理士が親切・丁寧に対応いたします。

投稿者: 古川顕史(公認会計士・税理士)

八王子相続サポートセンター センター長。 公認会計士・税理士。 早稲田大学商学部卒業 あずさ監査法人退社後、古川会計事務所入所。 八王子相続サポートセンター所長 相続税対策(納税予測、資産組替シミュレーション等)立案多数。