こんにちは、八王子・多摩で会計事務所をやっている税理士の古川顕史です。
相続において不動産を引き継ぐ際に重要となるのが「小規模宅地等の特例」です。この制度は、相続する土地の評価額を80％も抑えることができるからです。
80％となるとかなりの減額幅です。例えば、1億円の土地を相続したのであれば、3,000万円の相続税がかかるところを、特例活用によって600万円まで減額となります。
ここでいう減額とは相続税評価額のことなので、 土地自体の資産価値に影響はありません。
では、この魅力的な制度を利用するには、どういった要件が出てくるのか。解説していきます。
目次
【小規模宅地等の特例とは】
小規模宅地等の特例とは、特定の要件を満たせば土地の相続税評価額を最大で80％も減額してくれる制度です。
土地は価値の高いものが多いため、故人の土地について、相続税が満額かかってしまうと、それを引き継ぐ相続人の負担が大きく、住む土地や事業用地を失う可能性が出てきます。
そのような状況を作らないためにも、小規模宅地等の特例という制度ができたのです。
対象となる土地は、特定居住用宅地等・特定事業用宅地等・貸付事業用宅地の三つで、減額できる金額や上限面積はそれぞれ異なります。
なお、対象は土地であって、建物は対象外なので注意しましょう。
【土地に関する要件】
（１）対象地
対象となる土地としては以下の三つがあります。
- ・特定居住用宅地…住宅として使っていた土地
- ・特定事業用宅地…事業で使っていた土地
- ・貸付事業用宅地…賃貸として人に貸していた土地
制度利用される場合の土地で最も多いのは、特定居住用宅地です。
これは、被相続人や被相続人と生計を共にしていた親族が住んでいたものが対象になります。別荘として一時的に利用していただけのものは対象になりません。
また、対象の土地は相続開始から相続税の申告期間(相続後10カ月)まで、継続して利用する必要があるので、その前に売却等をしてしまうと制度の適用ができないので注意しましょう。
（２）面積
面積は土地ごとに上限があります。
- ・特定居住用宅地の上限面積…330㎡
- ・特定事業用宅地の上限面積…400㎡
- ・貸付事業用宅地の上限面積…200㎡
面積が上限を超えると、上限面積分だけ評価額が減になります。
例えば、評価額が1億円で500㎡の居住用宅地なら、評価額は330㎡まで80％減額なので、1億円－1億円÷500㎡×330㎡×0.8＝4720万円です。
国内の一軒家の平均面積は約130㎡程です。
広い豪邸に住んでいない限り、大抵の居住用宅地は上述の面積内におさまるでしょう。
（３）評価額の減額率
相続の際の評価額は以下の通りとなります。
- ・特定居住用宅地の評価額…80%減
- ・特定事業用宅地の評価額…80%減
- ・貸付事業用宅地の評価額…50%減
貸付用が最も低いですが、賃貸物件の場合はそもそも相続時の評価計算方法自体に控除があるので、バランスが取れているとも言えます。
【対象者ごとの要件】
（１）配偶者
故人の配偶者は、特定居住用宅地で考えるのであれば、故人と同居していた場合は、無条件で特例を受けることが可能です。
（２）同居親族
故人が亡くなった時に同居していた親族の場合、相続税の申告期限まで引き続きその宅地を所有し、同じ家に住み続けることが要件となります。
同居とは、生活の拠点が一緒であることなので、住民票が同じであるだけでは認められません。同居の実態が必要です。
親が亡くなる前に同居していただけでは、税務署から特例適用が認められませんが、亡くなる前に同居し、上述の期限まで同居するのであれば特例は適用されます。
（３）その他の親族（家なき子特例）
同居の実態のない親族が特例適用を受けるには、以下の要件を満たさなければなりません。
- ・被相続人に配偶者や他の同居相続人がいない
- ・相続開始前3年以内に、その親族やその親族の配偶者・3親等内の親族等の家屋に住んだことがない
- ・相続時にその親族が住んでいる家屋を過去に所有していないこと
- ・申告期限まで引き続きその宅地等を所有していること
この特例は、3年以上借家暮らしをしている親族を対象にしていることから「家なき子特例」と呼ばれているものです。要件が難しいので、気になる場合は専門家に直接相談してください。
【相続のお悩みは八王子相続サポートセンターへ】
相続財産に不動産がある場合、小規模宅地等の特例を活用すれば大幅な節税が可能です。
ただし、要件がケースごとに細かく設定されているので、理解するのに難しい点が厄介です。
対象だと思っていた土地が実は要件を満たしておらず、特例適用できなくなる場合もあります。
もし、制度の利用を考えている場合は、必ず相続専門の税理士に相談して要件を確認してください。
相続についてのお悩み・ご相談がありましたら、八王子・多摩の古川会計事務所・八王子相続サポートセンターへお気軽にお問い合わせください。
60余年の豊富な実績を持つ税理士が親切・丁寧に対応いたします。
