資産管理会社での相続税対策とは　メリット・デメリット

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こんにちは、八王子・多摩で会計事務所をやっている税理士の古川顕史です。

アパートやマンションなどの収益不動産を複数お持ちの方は、相続対策に「資産管理会社」の形成を検討されることが多いです。

資産管理会社での相続税対策はメリットも大きいですが、デメリットもあるので注意が必要です。

【資産管理会社とは何か】

資産管理会社とは個人の資産（主に不動産や株式）を管理・保有することだけを目的として設立される、オーナー個人（またはその一族）のプライベートカンパニーのことを指します。

資産管理会社が相続税対策になるその最大のポイントは、相続財産の種類を株式に変えることにあります。

個人で不動産を所有していれば、相続時の財産は「不動産（土地・建物）」そのものですが、資産管理会社に不動産を所有させた場合、オーナーからの相続財産は、その「資産管理会社の株式」となります。

相続税を計算における「不動産」と「会社の株式（非上場株式）」の評価方法が異なることを利用し、最終的な相続税評価額を引き下げを狙うのが、この対策の基本的な考え方です。

そもそも不動産資産から利益を得る場合、個人と法人では所得税の税率も異なるので、所得税対策としても資産管理会社は有効です。（ただし、すべてのケースで有効であるとも限りません。）

【資産管理会社の主な2つの方式】

資産管理会社といっても、資産との関わり方によって、大きく2つの方式（スキーム）に分けられます。どちらを選択するかで、税務上の効果や目的が異なります。

（１）管理委託方式

資産の所有者（名義）を個人のままにしておく方法です。

オーナー個人が所有するアパートや駐車場の管理業務（家賃の集金、清掃、クレーム対応、修繕の手配など）を、設立した資産管理会社に委託します。オーナーは対価として会社に「管理委託料」を支払います。
この方式は、相続税対策よりも所得税対策に有効です。

例えば、オーナーが高額な不動産所得を得ていて高い所得税率が適用されている場合、会社に管理料を支払うことで、まず個人の所得を減らせます（管理料は経費になります）。

さらに、その資産管理会社の役員にご家族が就任すれば、会社から「役員報酬」という形でお金も受け取れます（所得分散）。給与所得には給与所得控除という税務上のメリットがあるため、世帯全体で見た場合の手取り額を増やせる可能性があります。

（２）資産保有方式

オーナーが所有する不動産などの資産を、会社に売却または現物出資します。資産の所有者は個人から法人になります。

この方式では、家賃収入はすべて会社の売上となります。

この方式の主な目的は、前述の「所得の分散」効果に加え、より本格的な「相続税対策」です。資産は会社保有のため、オーナーの相続財産は「不動産」ではなく「会社の株式」に置き換わります。会社の利益や純資産をコントロール（役員報酬や退職金などで）することで、相続時に評価される株価そのものを低く抑えられます。

ただし、個人から法人へ不動産を移転する際には、不動産取得税、登録免許税といったコストがかかります。また、売買価格の設定によってはオーナー個人に譲渡所得税が発生することもあります。

【資産管理会社を設立するメリット】

（１）所得の分散（所得税・住民税の軽減）

賃貸収入に課税されるのが所得税から法人税となるため、節税効果があります。個人の高い累進課税を回避し、役員報酬として家族に所得を分散できます。

（２）経費計上の範囲が広がる

個人の不動産所得に比べ、法人では経費として認められる範囲が広がります。例えば、家族を役員にした場合の役員社宅の家賃、生命保険料（一定の条件あり）、出張手当、また将来的な「役員退職金」の積立などが可能です。

（３）相続財産の評価額コントロール

不動産を直接相続するのではなく、「株式」として相続することで、評価額を圧縮できる可能性があります。

例えば、会社に利益が貯まっても、それを役員退職金などで計画的に社外に支出して内部留保を減らせば、株価の上昇を抑えることができます。

（４）スムーズな資産承継

個人所有の不動産を相続すると、あらためて登記（名義変更）が必要になり、手続きが煩わしく、費用も発生します。

資産管理会社が保有する不動産であれば、会社の株式を相続するだけなので、スムーズに受け継ぐことができます。

また、「株式」は均一なものですから、「長男に50%、次男に50%」といった持分での分割が容易になり、公平な遺産分割がしやすくなります。

（５）納税資金の準備がしやすい

相続税は原則として現金一括納付です。会社からオーナーへの退職金を死亡退職金として相続人が受け取ることで、非課税枠（500万円×法定相続人の数）を活用しつつ、納税資金を確保するといった対策も可能になります。

【デメリットと注意点】

（１）設立・維持コストがかかる

会社を設立するには登記費用（合同会社でも最低6万円～）がかかります。 さらに、会社はたとえ赤字であっても、毎年必ず「法人住民税の均等割」（最低でも年間約7万円）を納付しなくてはなりません。

（２）会計・税務申告の事務負担

個人の確定申告とは比較にならないほど、法人の会計処理（複式簿記）や税務申告は複雑です。社会保険の手続きも発生します。

（３）株価上昇のリスク

相続税対策のつもりで会社を作ったものの、家賃収入が順調に入り続け、その利益を役員報酬などでうまく外に出さずに会社の内部に貯め込んでしまうケースがあります。

すると、会社の純資産が膨れ上がり、相続時に評価される「株式の価値」が、生前に不動産で持っていた時の評価額よりも遥かに高騰してしまうことがあるのです。

これでは、逆に相続の納税額を増やすことになってしまいます。

（４）税務上のリスク

個人から法人へ不動産を売却する際の価格が時価より著しく低い、あるいは会社に支払う管理委託料が業務実態に見合わず高すぎるといった場合、「不当な節税（租税回避行為）」とみなされ、税務調査で追徴課税を受けるリスクがあります。

【専門家とのシミュレーションが不可欠】

資産管理会社は、うまく活用すれば所得税と相続税の両方に効果を発揮する強力な手法です。

しかし、それはどのケースでも節税になるわけではありません。設立には目安として、不動産所得が年間1,000万円を超えているような場合が当てはまります。

また、設立後も「株価がいくらになっているか」を常にウォッチし、役員報酬や退職金積立、新規投資などを計画的に行い、株価をコントロールし続けるという「経営」が必要になります。
「設立して終わり」ではなく、そこからがスタートです。

本当にメリットが出るのか、設立コストやその他の費用を払ってまで実行すべきかは、相続と法人税務の両方に精通した税理士による、長期的なシミュレーションが不可欠です。

相続についてのお悩み・ご相談がありましたら、八王子・多摩の古川会計事務所・八王子相続サポートセンターへお気軽にお問い合わせください。

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