自宅が建っている土地が借地だった場合、相続はできるのか

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相続不動産

こんにちは、八王子・多摩で会計事務所をやっている 税理士 の古川顕史です。

「自宅は父親の所有物だが、土地は借り物だった…」などいったケースはよくある話です。所有者が違うということは、相続でどのような手続きとなるのか、そもそも借地はどうなるのか、気になるところでしょう。

実は故人が住んでいた家の土地が借地の場合、故人が所有していた建物と共に相続人が引き継ぐことになります。

これは、父親がその土地を使う権利（＝借地権）を持っていたからです。
相続では権利も「財産」の一種です。よって、借地権も相続財産として引き継がれるのです。

【借地権とは】

（１）借地権とは

借地権とは、建物を建てる目的で第三者所有の土地を借りる権利です。

土地を借りているわけなので、土地の利用や管理はできますが、売買はできません。また、その土地を別の人に貸す（賃貸物件とする）には地主の承諾が必要です。（所有者との契約次第では、許諾無しに貸すことも可能。）

借地権は「普通借地権」と「定期借地権」に分類されます。それぞれで相続税申告時の評価方法が異なるので注意が必要です。

（２）借地権割合とは

借地権割合とは、その土地の権利について借地が何割を占めるかを表すものです。

数字は地域特性や借地の事情によって変動しますが、一般に、地価が高いほど、借地権割合も高くなるとされています。

【借地権は相続可能な権利】

借地権は被相続人固有の権利であり、相続可能な財産です。よって、相続が開始されれば、相続人に引き継がれます。

借地権の相続では、原則として地主の許可は必要ありません。相続の手続きを進める中で、相続人が借地権を引き継いだことを知らせる程度で良いでしょう。

ただし、以下の場合は例外的に地主の許可が必要となります。

  • 法定相続人以外の人が遺贈で借地権を取得する場合
  • 第三者へ借地権を売却する
  • 建物の建て替え・増改築をする

法定相続人以外の方が遺贈によって借地権を取得する場合は、地主の許可を得なければなりません。

第三者に借地権を売却する場合も地主の許可が必要です。借地権を無断で譲渡した場合、その行為は原則として、契約解除事由になるので注意しましょう。

建物の建て替え・増改築は契約書に特約があるかどうかですが、基本的には地主の許可が必要です。こちらも無断でしてしまうと、借地契約を解除される可能性があります。

【相続税評価の方法】

借地権は普通借地権と定期借地権とに分けられます。

（１）普通借地権

普通借地権は、一般的な借地権です。契約期間満了後も更新が可能であり、書面がなくても契約を交わすことができます。借地人の権利が一定程度保護されています。

普通借地権の相続税評価は、以下の計算式で算出します。
「土地の自用地評価額×借地権割合」

普通借地権の場合は、特段難しい計算はありません。

借地権割合は不動産の路線価同様、国税庁のホームページから調べられます。

上記の国税庁のページから該当する土地の住所を検索すると、道路沿いに図形と数字・アルファベットが書かれた地図が表示されます。借地権割合はアルファベットに変換されています。

（２）定期借地権

定期借地権は、契約期間が満了すると更新されず、土地が地主に返還される借地権です。定期借地権には、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権の3種類があります。

定期借地権の相続税評価は、以下の計算式で算出します。
定期借地権の相続税評価額＝土地の評価額×定期借地権割合×逓減率

上記の内、定期借地権割合と逓減率は以下の方法で算出します。
定期借地権割合＝定期借地権等の設定時の借主の所有となる経済的利益の総額÷定期借地権等の設定時のその宅地の通常の取引価格
逓減率＝課税時期における定期借地権等の残存期間年数に応じた基準年利率による複利年金原価率÷定期借地権等の設定期間に応じた基準年利率による複利年金現価率

借地権を設定した当時の取引価格の割合や、複利年金現価率などを用いて評価額を計算するので、専門知識がないと算出は困難です。

そのため相続財産に定期借地権がある場合は、専門家に計算を依頼した方が良いでしょう。

【相続についての相談は八王子相続サポートセンターへ】

今回は借地の相続について解説しました。

普通借地権の評価は簡単にできますが、定期借地権の場合は、計算が複雑なので無理をせず専門家を頼ってください。評価額を間違えると、相続税の申告にも影響します。

もし、申告額を少なくしてしまうと、ペナルティとして加算税や延滞税を払うことになるので注意しましょう。

相続についてのお悩み・ご相談がありましたら、八王子・多摩の古川会計事務所・八王子相続サポートセンターへお気軽にお問い合わせください。

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